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Leilão da Operação Faria Lima vende 58% da oferta e arrecada R$ 1,7 bi, abaixo do previsto

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O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria comercializou um total de 94,8 títulos, equivalente a 57,6% da oferta disponível, de 164,5 mil títulos. O valor médio foi de R$ 17,6 mil, sem ágio em relação ao valor de partida. Com isso, o leilão movimentou um total de R$ 1,668 bilhão, abaixo da expectativa inicial de R$ 2,8 bilhões.

O leilão foi realizado pela Prefeitura de São Paulo, na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo, tendo o BB Investimentos como coordenador-líder da oferta.

O Cepac é um título que permite que as empresas ampliem a área construída em cada terreno, indo além do permitido originalmente na lei de zoneamento de cada bairro. Em troca, a prefeitura usa o dinheiro arrecadado para obras de melhoria da infraestrutura ou oferta de moradias na cidade.

Na Faria Lima, por exemplo, os leilões de Cepacs anteriores financiaram a reforma do Largo da Batata, a construção da ciclovia, o prolongamento da avenida até a Chucri Zaidan, sem contar os túneis que cortam a região.

O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, considerou "positivo" o leilão de Cepacs, mas disse que o resultado poderia ter sido melhor se não fosse a insegurança causada aos investidores pelo vaivém de ações na véspera. "A gente não pode dizer que não foi um leilão que teve um grande sucesso. Esse foi um valor bastante elevado", afirmou Nunes, em entrevista à imprensa, na B3, a Bolsa de Valores da Cidade. "Mas talvez pudesse ter sido um resultado até melhor", acrescentou.

Os títulos foram adquiridos por construtoras e investidores interessados em desenvolver empreendimentos na região da Faria Lima. Entre as corretoras, a maior compradora foi a Ágora, com 3,6 mil títulos adquiridos.

Fontes ouvidas pelo Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado) afirmam a incorporadora Even e a sua investida RFM, além da gestora de recursos Jacarandá Capital, estão entre compradores de Cepacs da Operação Faria Lima. A Even e a RFM são voltadas ao mercado residencial de alto padrão, que se encaixa bem nos entornos da Faria Lima.

A Even também tem apostado em empreendimentos multiúso de grande porte, como foi o caso dos complexos com o Fasano Itaim e o Faena - este último está em obras. Por sua vez, a gestora Jacarandá tem uma área equivalente a dois quarteirões na região do Largo da Batata, onde planeja criar um novo complexo imobiliário.

Outro grupo que arrematou títulos, segundo fontes do mercado, foi a holding de negócios de luxo JHSF. Os títulos devem servir para ampliar a área bruta locável do empreendimento Shops Faria Lima, situado na esquina da Av. Brigadeiro Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães. No local haverá restaurantes, cinema, academia e lojas de grifes nacionais e internacionais. O complexo está em obras e tem a inauguração prevista para aproximadamente dois anos.

Insegurança jurídica

Nunes criticou o Ministério Público por ter apresentado um pedido de liminar, na última semana, contestando uma legislação municipal aprovada na metade do ano passado conferindo um bônus aos detentores de Cepacs. "Temos de ter segurança jurídica. A lei foi aprovada em 2024. Naquele momento já houve vários ataques do MP, tiveram decisões colegiadas pelo Tribunal de Justiça que mantiveram a lei do jeito que ela está", afirmou.

Segundo o prefeito, "não é razoável" questionar a lei tanto tempo depois de aprovada, nas vésperas do leilão. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) derrubou, no fim da tarde de segunda-feira, 18, a liminar emitida na sexta-feira, 15, que suspendia as regras que concedem bônus para os proprietários de Cepacs da Operação Urbana Faria Lima.

A Corte voltou atrás na sua decisão após receber pedidos de reconsideração tanto da Câmara Municipal quanto da Prefeitura. A revisão da Lei da Operação Urbana Faria Lima, aprovada pela Câmara em julho de 2024, estabeleceu que os Cepacs utilizados em imóveis próximos a eixos de transporte poderiam construir 30% a mais do que o potencial construtivo da região, sem a necessidade de pagar impostos por isso.

Mas esse bônus de 30% virou alvo da liminar do TJ-SP, sendo suspensa provisoriamente. A Corte atendeu argumentação do Ministério Público de São Paulo, segundo o qual há inconstitucionalidade na gratuidade. Isso poderia causar um prejuízo de pelo menos R$ 174 milhões aos cofres públicos, segundo o MP.

A Câmara afirmou que o processo de aprovação do ajuste na legislação foi regular, com participação popular e planejamento técnico, sendo mais tarde sancionada pela Prefeitura. Por sua vez, a Prefeitura argumentou que o bônus serve para tornar o Cepac mais atrativo para investidores, que vinham optando por fazer aportes em outros instrumentos urbanísticos, como as Zonas de Estruturação Urbana (ZEUs), cujas outorgas têm um custo muito menor.

"Essa discrepância vinha desviando investimentos para áreas fora dos perímetros das operações, comprometendo a arrecadação", descreveu. Tanto a Prefeitura quanto a Câmara alegaram também que a liminar afetava a credibilidade das políticas públicas municipais e causava insegurança aos investidores, podendo comprometer o próximo leilão.

Como consequência, isso afetaria as comunidades mais carentes, tendo em vista que todos os recursos dos Cepacs da Operação Faria Lima serão usados para projetos de infraestrutura de habitação de favelas como Paraisópolis, Jardim Colombo, Real Parque, entre outras.

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