O fundo de investimento imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) acaba de fechar a aquisição indireta de três complexos logísticos numa só tacada, pelo valor de R$ 1,43 bilhão. Esta é a maior transação já realizada pelo fundo, em mais uma prova do quanto o segmento logístico está aquecido, puxado pelas empresas de comércio eletrônico que buscam espaços para armazenamento e distribuição de mercadorias.

Os imóveis foram desenvolvidos pela gestora KSM Realty, especialista no setor imobiliário. Os complexos logísticos - chamados K100, K200 e K300 - têm uma área bruta locável (ABL) de 234 mil m?, o equivalente a 30 campos de futebol. Eles são aquilo que o mercado chama de "ativos troféus" pela qualidade e localização.

Os três complexos ficam em terrenos adjacentes, em Guarulhos (SP), cidade que se tornou o principal polo de galpões devido à facilidade para distribuição de mercadorias. O local está próximo da capital paulista, maior centro de consumo do País, além de ser vizinho do aeroporto internacional e de várias rodovias, como Presidente Dutra, Ayrton Senna e Rodoanel.

Dos três condomínios logísticos, dois já foram alugados ao Mercado Livre em contratos de dez anos. Um deles já está pronto e o outro terá a obra concluída em etapas ao longo deste semestre. O terceiro complexo ainda está em fase de desenvolvimento. Sua aquisição dependerá da aprovação do projeto, da assinatura de um contrato de locação e do cumprimento de outras condições. Enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando aluguel, a estrutura do negócio prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado.

A aquisição amplia a presença do TRXF11 no segmento logístico, que passa a representar aproximadamente 37% da área locável do fundo, contando com inquilinos de peso como Assaí, Grupo Mateus, Pão de Açúcar e Shopee, entre outros. Ao todo, o fundo tem 115 imóveis em 60 cidades, totalizando R$ 9,23 bilhões de investimentos em imóveis. Até então, a maior aquisição já feita pelo fundo foi do edifício em construção do Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, ao lado da Marginal Pinheiros, avaliado em cerca de R$ 600 milhões.

Modelo do negócio

Ao contrário de outras aquisições do TRXF11 que envolveram entrega de cotas, desta vez o pagamento será em dinheiro, sem permuta. O primeiro pagamento está previsto para o fim de julho, seguido por outras três parcelas semestrais consecutivas.

Ainda assim, o negócio tem uma estrutura peculiar. A aquisição é considerada indireta porque o fundo TRX Real Estate não compra diretamente os imóveis. Em vez disso, ele participa dos veículos imobiliários que encabeçam a aquisição dos empreendimentos.

Nessa estrutura, o fundo TRX Logístico aparece como o responsável por assinar o contrato para comprar a totalidade das cotas das empresas constituídas para abrigar os empreendimentos.

Além disso, o TRX Logístico adota cota sênior e subordinada. Na cota sênior entra o Banco XP de Atacado, formatando um investimento que funciona como financiamento do negócio e tem prioridade para receber os futuros dividendos originados nos aluguéis.

Na conta subordinada - que recebe dividendos depois da cota sênior - entram o TRXF11 e outro fundo, o Matriz Log, da gestora Matriz, desenvolvedora e consultora imobiliária fundada em fevereiro deste ano como spin-off da própria KSM Realty.

Assim, TRXF11 e Matriz Log passam a deter a cota subordinada e ficam, juntos, sendo os coproprietários dos três complexos logísticos, na proporção de 50% cada. O TRXF11 será inicialmente o único cotista do Matriz Log. Concluídas as obras, os coproprietários buscarão refinanciar a operação quando surgir uma janela de mercado mais favorável, de acordo com o comunicado oficial.

"Esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo logístico de alto padrão e geração de renda desde as primeiras etapas da transação", destacou o CEO da TRX Investimentos, Luiz Augusto do Amaral. Ele avaliou ainda que o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avançar na expansão do portfólio com disciplina na alocação de capital.